连华尔街巨头也断供了 商业地产寒潮来临

摘要： 连华尔街巨头也断供了。最近，上海的两栋写字楼被银行收走了。这两年断供的事儿不少，房企违约，银行也收了不少楼，但这两栋楼还...

连华尔街巨头也断供了。最近，上海的两栋写字楼被银行收走了。这两年断供的事儿不少，房企违约，银行也收了不少楼，但这两栋楼还是掀起了不小的风浪。

2017年，全球最大的资产管理公司贝莱德从美国保德信手中收购了上海北岸长风的E栋和G栋，交易价格为12亿人民币，单价4.3万元。保德信是在2016年从李嘉诚家族手中以8.3亿人民币购得这两栋楼，一年后转手赚了45%。市场评价认为这次收购显示了贝莱德对中国核心城市办公项目的信心。

然而，贝莱德并未全款支付，只交了35%的首付，剩下的65%是从渣打银行贷款，大约7.8亿人民币。这种高杠杆收购方式旨在用租金覆盖贷款，并等待资产升值后再套现。当时，这种操作模式确实能赚钱，渣打银行也因此愿意配合，只要贝莱德不违约，银行稳赚不赔。

令人意外的是，仅6年后，贝莱德在2023年贷款到期时选择了展期一年。随后，贝莱德打算以7折价格即8.4亿人民币出售这两栋楼，但无人问津。2024年贷款再次到期时，贝莱德选择主动违约，弃楼断供。最终，这两栋楼以7.8亿的价格流转到了渣打银行手中。

贝莱德之所以选择主动违约，是因为剩余贷款余额已经高于物业当前的市场价，断供能在一定程度上减少财务损失。仲量联行评估该物业的卖点是“以低于贷款成本的价格进行出售”，预期售价比7.8亿更低，单价要低于2.8万/㎡。中介透露了一些实际情况：小独栋出租率100%，但主楼出租率只有50%，低于平均值；本来的商办项目可以改造成长租公寓或散售，整售难度较大。

根据高力国际的数据，2024年第四季度，上海甲级写字楼空置率达到19.6%，接近国际预警线20%，租金环比下滑1.2%至6.54元/㎡/天。而在18个次中心区中，有13个区域的空置率超过20%。例如，北滨江达到55.7%，苏河湾达到43.1%，北岸长风所在的长风区域达到34.7%。为了提高出租率，许多地方不得不降价，这一趋势预计在未来几年将继续。

实际上，不少机构已经开始抛售甲级写字楼。例如，黑石以9900万美元出售淮海627，持有8年仅升值6%；高盛和太盟领衔的财团将上海仙乐斯广场价格从35亿调低到28亿；新加坡OUE房地产信托以19.2亿出售上海力宝广场，比高峰期估值折价35%。这些商业地产大多成交于2016年左右的房地产高峰期，现在基本都是折价甩卖。

贝莱德断供是否会引发多米诺效应尚不清楚，但商业地产不再是稳定的资产，长期不确定性增加。机构投资者的止损手段越来越多，现在多了断供选项。银行的压力也越来越大，可能需要直接套现而不是成为房东。国内一线城市如深圳的空置率最高，北京、上海、广州也在预警线附近徘徊。全球来看，2024年第二季度，空置率也超过了20%的预警线，表明商业地产正在贬值。

目前，对优质办公空间需求较大的行业主要是金融和零售，但人工智能和科技等新兴行业对办公条件的要求并不高，甚至可以通过远程办公满足需求。传统的金融港如新加坡和中国香港，商业地产面临严重压力。

在贝莱德之前，大多数断供案例都是被动暴雷。例如，2024年香港最大的一笔写字楼交易是祥祺中心，价格为26.5亿港元。这栋楼是富豪陈红天在2016年以45亿港元购买的，经过两次按揭转让，2022年估值一度达到70亿港元。最终，陈红天暴雷，恒生银行套现止损，以26.5亿港元成交，跌掉的40%多成了恒生银行的坏账。买家是香港都会大学，未来将成为教学楼。

现在，压力都集中在渣打银行身上。能否找到更大的金主来接手这两栋楼还有待观察。外资接盘的可能性不大，因为贝莱德的例子在前，想卖出去估计还得大幅降价才能吸引抄底者。连华尔街巨头也断供了！